Locação de imóveis: contrato, caução e garantias

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Locação de imóveis: contrato, caução e garantias

Todo contrato de aluguel de imóvel residencial ou comercial celebrado na Espanha deve ser inscrito no organismo correspondente e a caução não deve ficar em poder do proprietário, mas deve permanecer depositada no mesmo organismo pelo tempo que durar o contrato.

Uma vez finalizado o contrato, o proprietário deve solicitar a devolução da caução apresentado o termo de rescisão contratual. É importante destacar que esses organismos pertencentes a cada comunidade autônoma somente recebem para depósito a caução legal, e não as garantias adicionais eventualmente pactadas.

Assim, por exemplo, se o contrato prevê 3 meses de caução, em realidade se trata de 1 mês de caução legal (o máximo autorizado por lei) e 2 meses de garantia adicional. Dessa forma, somente será depositado 1 mês, ficando o restante em poder do proprietário.

Fianza, Garantía Adicional ou Aval Bancario

Todo contrato de locação prevê uma serie de garantias proporcionadas pelo arrendatário – caução – que legalmente se dividem em fianza e garantías adicionales.

A fiança é imposta por lei e deve ser dada em dinheiro (incluído o depósito bancário), de modo que é obrigatório que o contrato de locação de imóvel esteja respaldado por esse depósito que se faz ao proprietário, que por sua vez tem a obrigação de depositá-lo no organismo competente da Comunidade Autônoma.

As garantias adicionais não são impostas por lei, são facultativas, e não necessariamente devem ser em dinheiro, podendo ser de outro tipo como um bem móvel ou mesmo um imóvel. É importante salientar que essas garantias adicionais não são objeto de depósito no organismo da Comunidade Autônoma que recebe as fianças. A garantia adicional fica em poder do proprietário que deverá restituí-la conforme o que estiver previsto em contrato.

Ao final da locação não são raros os casos em que o inquilino enfrenta problemas para receber a devolução da caução e da garantia adicional. O pretexto do proprietário normalmente se deve ao suposto cumprimento da duração do contrato ou ao estado do imóvel.

Uma maneira de evitar deixar tanto dinheiro na mão do proprietário e ao mesmo tempo proporcionar garantias de pagamento é oferecer um aval bancário. Nesse caso em vez de entregar todo valor em garantia ao arrendador, se deposita no banco que é quem garante o pagamento ao proprietário caso alguma obrigação contratual não seja cumprida.

Essa salvaguarda tem um custo adicional, pois os bancos cobram taxas para realizar essa gestão. Cabe ao interessado avaliar se vale apena assumir o risco de deixar os valores com o proprietário ou se é melhor arcar com as taxas bancárias e ter menos chances de enfrentar problemas para reaver o dinheiro na finalização do contrato.

Fiança
Mensalidades:
1 mês para imóveis residenciais.
2 meses para imóveis comerciais.
Todo valor que supere essas quantidades não pode ser considerado fiança legal, e, portanto, não goza da proteção da fiança legal.
Momento de devolução: até 1 mês após a entrega das chaves.
Garantia adicional
Mensalidades: É de livre negociação. Inclusive não necessita ser em dinheiro.
Momento de devolução: o que for pactado em contrato. Caso não exista previsão contratual, a devolução deve ser feita no momento da restituição das chaves.

O que cobre a caução e a garantia adicional

A fiança e a garantia adicional têm o objetivo de proteger o cumprimento das obrigações previstas no contrato. Isso inclui não somente as prestações econômicas (pagamento do aluguel) mas também o pagamento de outras obrigações que possam estar previstas em contrato (eletricidade, condomínio, água) assim como a conservação do próprio imóvel e seus acessórios.

Se ocorre a falta de pagamento de alguma das obrigações previstas em contrato, essa análise é objetiva. Ou foi pago ou não foi pago.

O problema costuma ocorrer quando o proprietário alega desgastes ou danos no imóvel, e há divergência à respeito da conclusão a que chega o inquilino.

O desgaste normal do imóvel

Normalmente os problemas ocorrem em relação a conservação do próprio imóvel. Na Espanha, salvo que o contrato preveja outra coisa, o desgaste do imóvel pelo uso em condições normais não é responsabilidade do inquilino.

Dessa forma, a pintura que se desgasta não é responsabilidade do inquilino. Não existe a obrigação de pintar o imóvel no momento da entrega salvo que previsto em contrato.

Pelo contrário, é o proprietário que tem a obrigação de realizar a manutenção do imóvel enquanto estiver alugado em relação ao desgaste normal. Assim, reparações de elementos do imóvel – como pode ser uma persiana, um aquecedor ou o exaustor do fogão – são obrigação do proprietário.

Não é possível cobrar do inquilino nem descontar da caução as despesas relacionadas com o desgaste normal do imóvel.

Danos e desgaste anormal do imóvel

A fiança e a garantia adicional cobrem danos ao imóvel ou desgastes incompatíveis com o uso em condições normais.

Assim, por exemplo, nos imóveis alugados com cozinha mobiliada, a lavadora de roupas que estraga deve ser substituída pelo proprietário. Salvo que o inquilino faça um uso anormal desse eletrodoméstico, por exemplo, lavando roupa para fora.

Por outro lado, os danos aos móveis ou eletrodomésticos, ou ao próprio imóvel, são de responsabilidade do inquilino.

SEGURO RESIDENCIAL

É muito comum que os proprietários tenham contratado um seguro de hogar, que pode assumir inúmeras despesas inesperadas relacionadas com o imóvel. Além das tradicionais coberturas por incêndio ou vendavais, o seguro residencial pode incluir também a reparação de eletrodomésticos, a troca de vidros quebrados ou até a mesmo o serviço de chaveiro em caso de perda de chaves.

Portanto, é interessante conhecer as coberturas do seguro contratado, ou mesmo contratar um seguro à parte, o que pode ser feito pelo próprio inquilino e evita dores de cabeça.

 

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