Locação de imóveis: o certificado energético
A regulação das relações locatícias na Espanha se encontra, em primeiro lugar, em legislação especial, a Lei de Locações. De maneira supletiva e subsidiária incidem o Código Civil e outras normas especiais como pode ser a Lei que regula o Certificado de Eficiência Energética dos Edifícios e a Lei que regula o Registro dos contratos e Depósito das Fianças.
Normalmente não incidirá o Direito do Consumidor nessa relação, já que a ampla maioria dos contratos é firmada diretamente entre o proprietário e o inquilino, mesmo que tenha havido intermediação imobiliária. Em alguns casos é possível que o locador seja considerado um profissional do mercado imobiliário. Nesse caso, sim, poderia incidir o Direito do Consumidor.
Antes de tratar sobre os aspectos relevantes do contrato de locação de imóvel, convém abordar a Eficiência Energética do imóvel, o que pode ser um elemento fundamental no planejamento financeiro de famílias ou empresas que alugam um imóvel residencial ou comercial.
O CERTIFICADO ENERGÉTICO DO IMÓVEL
O art. 17 do Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, impõe a necessidade de que o imóvel a ser arrendado conte com um certificado energético cuja etiqueta deve ser anexada ao contrato de locação. Além disso, deve ser facilitada ao inquilino cópia das recomendações do técnico no que se refere ao aproveitamento energético do imóvel.
Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.
A falta de entrega do certificado energético é infração grave do arrendador, que pode dar lugar ao pagamento de multa de 601 a 1000 euros conforme estabelece o Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Porém em nossa prática observamos que é uma omissão frequente de muitos proprietários e imobiliárias, rara vez apontada por inquilinos.
Para o inquilino, a importância do certificado energético reside em conhecer a eficiência energética do imóvel que pretende alugar, o que se traduz, entre outras coisas, no grau de isolamento térmico e no custo que terá para aclimatar adequadamente o imóvel às condições ambientais especialmente severas que podem existir no inverno e no verão.
O certificado energético indica a quantidade de energia necessária (eletricidade ou gás) que o imóvel utiliza durante um ano em condições normais de funcionamento e ocupação.
Nesse sentido, um imóvel com índice G terá um alto gasto energético podendo sequer chegar a alcançar as condições de habitabilidade atualmente admitidas como suficientes. Pelo contrário, um imóvel com índice C atinge os parâmetros necessários, ainda que com maior consumo do que um imóvel com índice superior: A ou B.
Estima-se que consumo de energia de um imóvel residencial pode variar até 90% entre as etiquetas A e G.
Ao realizar o estudo do imóvel, o técnico normalmente indica o que pode ser feito para melhorar a eficiência energética, como pode ser trocar portas ou janelas, a posição dos dispositivos de aquecimento ou a troca dos mesmos.
O imóvel não possui certificado energético, e agora?
Atualmente é praticamente impossível vender um imóvel sem o certificado energético, pois ele deve ser solicitado na hora de formalizar a escritura pública, e sem ele não se pode assinar o contrato. Já nos alugueis a situação muda, pois não existe um controle tão rigoroso e as vezes esse contrato permanece privado entre as partes (não existe uma escritura pública). Assim, apesar da obrigação legal, muitos proprietários ainda se resistem a realizar o certificado energético do imóvel.
Caso o imóvel que você pretende alugar não conte com o certificado, é possível verificar alguns detalhes, que também são estudados pelo técnico. É claro que dificilmente você conhecerá a fundo a eficiência de aparelhos e sistemas de aquecimento, mas pode comprovar algumas outras questões que fazem diferença.
Para o inquilino interessam pormenores como se os vidros das janelas são simples ou duplos (garantindo o isolamento térmico no inverno e no verão), se há frestas em portas ou outras aberturas, se o sistema de aquecimento é elétrico (normalmente com maior consumo) ou à gás (normalmente mais econômico), se existem radiadores nas paredes, sistema de ar ou piso radiante, se há ar condicionado ou sistema de ventilação, etc.
Como denunciar a falta de certificado energético?
Apesar de ser obrigatório desde o ano 2013, inclusive com sanção de multa prevista para o vendedor ou locador que não incluam o certificado no contrato, na prática a falta desse documento dificilmente acarreta maiores problemas para o locador se não se produz uma denúncia, pois até o momento não existe um mecanismo de fiscalização ativa.
A aplicação dessa normativa é competência de cada Comunidade Autônoma. Dessa forma, as denúncias sobre falta do certificado devem ser encaminhadas para o organismo responsável da Comunidade Autônoma do lugar do imóvel. No caso de Madrid, o organismo responsável é a Dirección General de Descarbonización y Transición Energética.
Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y AgriculturaViceconsejería de Medio Ambiente y AgriculturaD. G. de Descarbonización y Transición EnergéticaC/ Alcalá, 16Código Postal: 28014Municipio: Madrid
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